Um dos principais transtornos que os síndicos têm de lidar é a inadimplência em condomínio e esse dilema acaba se tornando um grande problema para todos os envolvidos, tendo em vista que os outros moradores têm de pagar a mais por conta do erro de um condômino, bem como o síndico precisa lidar com essa situação e possivelmente entrar com uma cobrança judicial de condomínio.

• Quando um condômino é considerado inadimplente?

A partir do 1° dia útil após o vencimento o condômino já passa a ser considerado inadimplente, não podendo, por exemplo, votar em assembleias. No entanto, ele tem até 30 dias para pagar a multa e os juros que foram pré-estabelecidos.

• Quais as consequências ao condômino inadimplente?

 – Juros e multa: Conforme a previsão do §1° do art. 1.336 do Código Civil, “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. Além dos juros moratórios e multa, incide a correção monetária.

– Perda da CNH e passaporte: segundo decisão do STF, que passou a valer a partir do dia 9 de fevereiro de 2023, é constitucional a apreensão de CNH e passaporte daquele condômino que possui dívidas por inadimplência. Clique aqui para saber mais.

– Proibição de votar em assembleias: Segundo o art. 1.335, III, do Código Civil, poderá votar em assembleias somente o condômino que está com suas obrigações em dia.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

– Negativação do nome do condômino: Aquele que possuir dívidas com o condomínio pode ser incluído nos órgãos de proteção ao crédito, como o Serasa e o SPC.

– Ação judicial e penhora do imóvel: o condomínio pode ingressar com uma ação judicial contra o inadimplente, sendo possível penhorar o imóvel do devedor, mesmo que seja o único bem de família, conforme prevê o art. 3°, IV da Lei n° 8.009/90.

• Como funciona o processo de cobrança judicial?

Antes do Novo Código de Processo Civil havia muita demora para finalizar uma cobrança. Hoje, com as novas regras, a fase de conhecimento (na qual era preciso comprovar que o condômino estava inadimplente), não existe mais.

O que antes era uma espécie de discussão sobre a existência ou não de uma dívida, agora foca-se na resolução do problema, ou seja, O PAGAMENTO.

• As etapas do processo de cobrança judicial:
• O condômino para de pagar a cota condominial;
• Aguarda-se em média dois e quatro meses, dependendo do condomínio e do valor da taxa condominial do local. Passado esse tempo, esgotam-se todas as possibilidades de diálogo e de acordo;
• Condomínio entra judicialmente com a Ação de Execução;
• Verifica-se judicialmente se há os pressupostos necessários para iniciar a execução da dívida;
• O devedor será citado para quitação da dívida em três dias ou nomear bens para serem penhorados;
• Em caso de pagamento, a ação é finalizada. Caso não haja pagamento, promove-se a execução da taxa condominial;
• O juiz pode decretar o embargo da conta bancária do devedor para, na presença de fundos, quitar a dívida;
• Caso não haja fundos, o advogado do condomínio pode pedir um leilão de bens;
• Após o leilão, o condomínio recebe o que lhe é devido.

Em um primeiro momento, é aconselhável tentar resolver o problema diretamente com o condômino de forma amigável. Caso não seja possível chegar a um acordo, o jeito é tentar resolver a situação na esfera judicial.

• Quem responde judicialmente por essa dívida condominial?

O responsável pelas dívidas de condomínio é o proprietário. Se houver mais de um, será qualquer um deles.

Segundo Acórdão 1160904, é  “pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que as dívidas de condomínio têm natureza propter rem, sendo solidárias e indivisíveis, podendo ser exigida de qualquer um dos proprietários ou do possuidor, inexistindo qualquer necessidade de litisconsórcio necessário.”

A obrigação propter rem é uma obrigação do direito real que tem como característica seguir o imóvel, independentemente quem seja o dono. Assim, o proprietário responde por todas as despesas do imóvel. 

Se este proprietário for réu em ação judicial de cobrança, poderá mover uma outra ação contra o inquilino e fiador para receber de volta a quantia.

Ficou com alguma dúvida? Consulte um advogado especialista em condomínios.