• O que caracteriza a fachada de condomínio?

Fachada de condomínio atribui-se qualquer face do prédio, e não apenas aquela voltada diretamente para a via pública. É a parte exterior que compõe todo o visual de um condomínio, incluindo elementos arquitetônicos, como portões, portas de entrada, janelas, revestimentos de parede, varandas, sacadas, hall de entrada, garagem, academia, entre outros.

A estética e a manutenção da fachada são importantes para a valorização do condomínio e para garantir uma boa impressão aos moradores e visitantes. Além disso, a fachada também desempenha um papel importante na segurança e na identidade visual do prédio, não sendo permitidas mudanças unilaterais por parte dos condôminos.

• O que a legislação diz a respeito da alteração de fachada de condomínio?

O art. 1.336, III, do Código Civil, estabelece como dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

 

Tal vedação visa preservar o aspecto estético e a integridade arquitetônica do edifício, que seria comprometida se cada proprietário tivesse o poder de modificar a fachada de sua unidade.

Alguns autores, baseando-se no art. 10, §2°, da Lei nº 4.591/64, argumentam que é necessária a aprovação unânime dos condôminos, já que se trata de uma alteração no caráter original do projeto arquitetônico do edifício.

No entanto, há aqueles que sustentam a viabilidade de alteração com a aprovação do quórum de dois terços dos condôminos, o mesmo quórum necessário para modificar a convenção, e até mesmo a aplicação do artigo 17 da Lei nº 4.591/64, que não requer unanimidade para deliberar sobre a demolição e reconstrução do prédio por razões urbanísticas ou arquitetônicas.

Nesse sentido, para uma mudança na fachada dessa magnitude, é necessária a aprovação de todos os condôminos. Neste caso, a invocação do artigo 17 da Lei nº 4.591/64 justificaria a vinculação do condômino dissidente ao rateio das despesas de obra, pois o §1º desse mesmo dispositivo estabelece expressamente que:

Art. 17, § 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.    

 Admitir uma alteração sem unanimidade implicaria privar um condômino do uso de sua propriedade por um período de tempo. Em certos casos, a realização da obra poderia até mesmo levá-lo à insolvência e a incapacidade de cumprir com as suas obrigações condominiais, resultando em consequências graves como, por exemplo, a perda do imóvel em execução de crédito.

• Quais as consequências do condômino que descumprir com o dever de não alterar a fachada de condomínio?

Conforme §2° do art. 1.336 do Código Civil, aquele condômino que alterar a fachada sem permissão em assembleia pode pagar multa de até 5 vezes o valor pago de condomínio:

Art. 1.336, § 2º – O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

• Algumas das alterações de fachada de condomínio que são proibidas:

– Sacadas: tudo o que estiver visível, como portas, forro ou teto, cor das paredes internas e externas, grade ou parapeito, instalação de ar-condicionado, trocar janelas ou vitrôs.

– Fachadas: instalação de antenas, instalação de varais, fechar área de serviço.

– Áreas comuns: trocar porta de entrada do apartamento, pintar e decorar o hall de entrada, trocar a porta do depósito.

• Qual a importância da reforma de fachada do condomínio?

Como já dito anteriormente, a fachada de condomínio é muito importante e não pode sofrer mudanças unilaterais por parte dos condôminos. Ocorre que com o passar do tempo, o condomínio vai se deteriorando e necessita passar por algumas reformas, que podem trazer várias vantagens, tanto do ponto de vista prático quanto do ponto de vista econômico e social.

 A reforma pode valorizar e garantir a manutenção do prédio, podendo incluir reparos estruturais, atualização de sistemas elétricos, hidráulicos e de segurança, garantindo a proteção dos moradores e prolongando a vida útil do edifício.

Além disso, a reforma valoriza o imóvel, tornando-o mais atrativo para compradores ou inquilinos e proporcionando um retorno financeiro sólido no futuro, além de melhorar a estética, criando um ambiente mais agradável.

 

Ademais, a reforma também é importante para a eficiência energética, visto que atualizações durante a reforma, como isolamento térmico, instalação de janelas eficientes e sistemas de climatização modernos, podem reduzir os custos de energia a longo prazo e tornar o edifício mais sustentável.

REFERÊNCIA

KARPAT, Rodrigo. Manual de Direito Condominial. Leme-Sp: Mizuno, 2024.